房贷是很多买房人不可避免的话题,而大家知道还贷方式有2种:额本息和等额本金.那么我们就来分析下如何选择,哪种更适合你.
如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式。
经常会有人抱怨，选择了等额本息还款方式比等额本金还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.55%，则月利率为0.5458%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1）第一个月还款利息为：100万*0.5458%=5458元，则第一个月的实际还款额为4167+5458=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：
995833*0.5458%=5435.26元，则第二个月的实际还款额为4167+5435.26=9602.26元
以此类推
等额本金下20年共还款约166万元，共支付利息66万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.55%，月利率0.5458%，则每月还款额（含本、息）为7485.2元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为5458元，第一个月只归还了本金7485.2-5458=2027.2元；
（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2027.2=997972.8元，则第二个月应还的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元，即第二个月归还的本金为7485.2-5446.94=2038.26元。
以此类推
等额本息下，20年共还款约180万元，共支付利息80万元。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提 前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
利息计算方面
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
两种贷款的每期还款特点
虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。
提前还贷需计算
另外，不同还款方式也决定了提前还贷的划算与否。比如，已进入还款阶段中期、使用等额本息还款法的购房者，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限；又如还款期已达到1/4、使用等额本金还款法的购房者，此时月供的构成中本金已开始多于利息，提前还款也不利于有效节省利息。购房者对此不妨咨询一些专业人士，进行较为详细的计算和对比。
当然，如果一开始就有提前还款的计划，那么等额本金还款法由于前期还的本金多，所以提前还款时利息的支付就小，在贷款时间相同的条件下，等额本金还款法较为合算。值得注意的是，由于不同银行对于提前还贷在手续、政策规定上都有所不同，购房者应在贷款初期就对此有所了解，包括是否要缴纳一定金额的违约金、需要提前多久申请、有哪些提前还贷方式（如减少利息、缩短时限）等等，再根据自身实际情况做出选择。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
